8/2/2019

Ley de construcción: Ejemplos de Prohibiciones Municipales

De acuerdo con el artículo 41 de Ley General de Urbanismo y Construcciones, el Plan Regulador Comunal es “un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.

Sus disposiciones se refieren al “uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos”.

En pocas palabras, se trata de un instrumento de planificación que orienta y regula el desarrollo urbanístico de un territorio en específico. En ese sentido, reglamenta la construcción en las comunas estableciendo disposiciones en materia de:

  • Uso del suelo.
  • Límites urbanos de la comuna.
  • Infraestructura.
  • Accesibilidad.
  • Sistemas de aguas lluvias y cauces naturales.
  • Constructibilidad.
  • Densidades.
  • Áreas verdes.
  • Equipamiento de la comuna.
  • Zonificación y definición de condiciones para la ocupación de la comuna.
  • Condiciones de subdivisión.
  • Condiciones para los Proyectos Urbanos Condicionados.


Dicho Plan Regulador comunal es aprobado por el respectivo Concejo Municipal, sin embargo, más de un tercio de las comunas del país no cuentan con él.

¿Para qué sirve el Plan Regulador?

Teniendo en cuenta las facultades que la Ley de Construcción le confiere, este instrumento sirve para:

  • Ordenar la comuna de forma más inteligente y sistemática.
  • Definir claramente los lineamientos para construir en el territorio (altura, densidad, etc.) y los usos que se le pueden dar a cada inmueble.
  • Identificar las calles de la comuna que deben ser mejoradas para optimizar la movilidad.
  • Identificar zonas en las que es necesario adecuar lugares de esparcimiento.

El Plan Regulador es bastante importante dentro del desarrollo urbanístico e inmobiliario, teniendo un impacto significativo sobre este último.

¿En qué afecta el Plan Regulador al rubro inmobiliario?

Iincide directamente en la velocidad y evolución del desarrollo inmobiliario porque determina en todo proyecto de construcción la forma de construir, el diseño y la calidad espacial, funcional y ambiental tanto del espacio público como del privado.

Para ejemplificar, vale la pena tener en cuenta los antecedentes del Plan Regulador de la comuna de Ñuñoa, reseñados en la tesis “Factores que interfieren en el desarrollo inmobiliario residencial en zonas de renovación urbana”, de Tomás Honorato Guzmán:

  1. Plan Regulador Comunal de 1967: la comuna consolidó su urbanización en un modelo general de baja y media altura edificatoria. El desarrollo inmobiliario fue lento.
  2. Modificación en 1989: durante la década de los 80 la comuna presentó casos de remodelaciones de mayor densidad que entraban en conflicto con las restricciones del Plan, por lo que la administración del municipio lo modificó, orientándose “hacia la densificación en altura a través de ejes, y en altura media hacia el interior de las manzanas”.
  3. Regulación focalizada: para la administración comunal, el Plan Regulador Comunal del 89 no generó la renovación esperada. Por eso incorporó zonas de renovación urbana con las que buscó el desarrollo inmobiliario en sectores deteriorados de Ñuñoa. Hasta ese momento los proyectos de apartamentos se enfocan a estratos, pero con esta maniobra y el Plan Regulador de 1989 se atrajo la inversión de capitales inmobiliarios a terrenos de menor valor, posibilitando la edificación de departamentos dirigidos a un “segmento medio” de la población.
  4. Modificación número 13 del Plan Regulador Comunal en 2004: permitió la construcción de franjas en altura de siete pisos por todo el borde de la avenida Irarrázaval y, sobre estas, la edificación en tipología aislada que derivó en una intensa producción inmobiliaria y construcciones que llegaron a superar los 30 pisos.
  5. Desarrollo inmobiliario intenso 2006: según la tesis, en 2006, producto de esta reforma, se construyeron más de 550 mil metros cuadrados en departamentos, un 13% de todo lo construido en el Gran Santiago. A ello también contribuyó que Providencia y Las Condes habían frenado la inversión inmobiliaria mediante sus planes reguladores.
  6. Modificación en 2007: las construcciones en altura generaron un rechazo de la comunidad que llevó a una nueva reforma, que estableció una altura máxima de siete pisos para la zona donde se produjo la protesta. Con esto se relocalizó el desarrollo en altura en los límites de la comuna (aprovechando la nueva Línea 4 del Metro). Por supuesto, esta modificación redujo significativamente la producción inmobiliaria, especialmente en la zona de Irarrázaval poniente.
  7. Modificación N 14 de 2016: disminuyó de 10 a 3 pisos las alturas en el sector de Las Verónicas, entre calle Ortúzar y calle Gral. Gorostiaga. Prácticamente frenó la construcción de edificios.
  8. Modificación N15 2017: afectó directamente a la zona nororiente de la Comuna y la zona de renovación urbana. Básicamente disminuyó las densidades y alturas, estableciendo un máximo de entre 3 y 5 pisos.
  9. Modificación N16 de 2017: reduce las alturas en barrios interiores al norte y sur de la avenida Irarrázaval, estableciendo máximos permitidos de entre 3 y 5 pisos.

Como puede verse, el impacto del Plan Regulador Comunal sobre el desarrollo inmobiliario es significativo ya que según sus disposiciones puede impulsarlo de forma intensa o frenarlo.

De hecho, los expertos señalan que durante el 2017 se presenció una disminución de nuevos proyectos inmobiliarios a causa de los cambios en los planes reguladores de diferentes comunas de Santiago, y que esto, en el largo plazo, derivará en una disminución de los inmuebles por falta de suelo disponible para la construcción.


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